Доходные дома (часть I) (Анализ интернет-пространства на интересующую –
от практикующего девелопера / застройщика / доктора экономических наук
Доходные дома появились в III в. до н.э. в Древнем Риме и назывались инсульте (лат. Insula – остров). Их «реинкарнация» в Европе состоялась в конце XIX – начале ХХ в. В Киеве во время двух «строительных лихорадок» 1895-1901 и 1907-1914 годов было построено более тысячи многоэтажных жилых домов, квартиры в которых сдавались в аренду. Один из самых известных киевских доходных домов – знаменитый Дом с химерами.
Во многих странах мира строительство и содержание доходных домов – достаточно распространенный и успешный бизнес, а стоимость проживания в них на 20-50% ниже расценок в аналогичных квартирах, которые сдаются в обычных жилых домах.
По данным Международного союза квартиросъемщиков, более половины европейцев снимают квартиры. Например, в Западной Европе в доходных домах живет более 70% всего городского населения. Так, в Швейцарии доля такого жилья составляет 70% общего жилого фонда, Германии – около 60% (в Берлине – до 90% горожан живут в прибыльных домах!), Голландии – 46%, Швеции – 40%, Франции – 37%, Великобритании – 30%.
В Германии или Франции слишком дорого иметь собственное жилье за очень высокие налоги на недвижимость, поэтому гораздо выгоднее долгосрочная аренда. Немцев вообще называют «нацией арендаторов». Доходные дома в Германии составляют около 30% всей недвижимости. Общие объемы инвестиций в этот рынок составляют более € 10 млрд. В год. Доходные дома в Германии редко располагаются в популярных туристических районах – они ориентированы прежде всего на местных жителей.
Лучше рынок долгосрочной аренды развит в Германии, Швейцарии и Австрии – в этих странах самая низкая доля собственников жилья в мире – около 52%, 45% и 56%, соответственно. Главная причина развития аренды в этих странах – ее относительная доступность по сравнению с приобретением квартиры, в том числе и в ипотеку. Вторая причина – хорошо продуманное законодательство и в целом легко прогнозируемое состояние цен и арендных ставок на рынке. Например, законом предусмотрено, что владелец квартиры не может поднять арендную ставку более чем на 20% в течение трех лет.
В Испании доходные дома в их традиционном европейском понимании широкого распространения не получили – их заменили апартаменты, которые покупают в туристических и центральных районах крупных городов с целью сдачи в аренду.
Во Франции смешались немецкий и испанский подходы к доходных домов. Есть дома, в которых квартиры сдаются в долгосрочную аренду, есть туристические апарт-отели с краткосрочной арендой, есть комплексы для пенсионеров с медицинским обслуживанием, есть студенческие общежития – все это считается разновидностями доходных домов.
В Эстонии – вообще собственная очень интересная практика в данном бизнесе. В доходные дома Таллинна начинают инвестировать пенсионные фонды совместно с девелоперами. Для пенсионных фондов это надежно обеспечена инвестиция, цель которой – долгосрочное владение наемными квартирами и управления ими для получения дохода от сдачи в аренду.
Подобная недвижимость также распространена в странах, где наблюдается большая внутренняя трудовая миграция населения – Индия, Китай. В этих странах законодательно четко прописано, что такое апартаменты.
Если говорить о США, – там рынок доходных домов сформировался еще во времена великой депрессии. Во всех крупных городах США доля арендного жилья достигает 40-60%. Например, в Нью-Йорке доля арендного жилья – более 60%.
В чем же привлекательность доходных домов для арендаторов? Продолжение следует …