ПРИБУТКОВІ БУДИНКИ (частина I) (аналіз інтернет-простору на тему, що цікавить, – від практикуючого девелопера / забудовника / доктора економічних наук)
Прибуткові будинки з’явилися в III в. до н.е. в Стародавньому Римі та називалися інсульті (лат. Insula – острів). Їх «реінкарнація» в Європі відбулася в кінці XIX – початку ХХ ст. В Києві під час двох «будівельних лихоманок» 1895-1901 та 1907-1914 років було побудовано більше тисячі багатоповерхових житлових будинків, квартири в яких здавалися в оренду. Один з найвідоміших київських прибуткових будинків – знаменитий Будинок з Химерами.
У багатьох країнах світу будівництво та утримання прибуткових будинків – досить поширений і успішний бізнес, а вартість проживання в них на 20-50% нижче розцінок в аналогічних квартирах, які здаються в звичайних житлових будинках.
За даними Міжнародного союзу квартиронаймачів, більше половини європейців знімають квартири. Наприклад, в Західній Європі в прибуткових будинках живе понад 70% всього міського населення. Так, в Швейцарії частка такого житла становить 70% загального житлового фонду, Німеччини – біля 60% (в Берліні – до 90% городян живуть в прибуткових домах!), Голландії – 46%, Швеції – 40%, Франції – 37%, Великобританії – 30%.
У Німеччині або Франції надто дорого мати власне житло через дуже високі податки на нерухомість, тож набагато вигідніша довгострокова оренда. Німців взагалі називають «нацією орендарів». Прибуткові будинки в Німеччині становлять близько 30% всієї нерухомості. Загальні обсяги інвестицій в цей ринок складають понад € 10 млрд. на рік. Прибуткові будинки в Німеччині не часто розташовуються в популярних туристичних районах – вони орієнтовані насамперед на місцевих жителів.
Найкраще ринок довгострокової оренди розвинений в Німеччині, Швейцарії та Австрії – у цих країнах найнижча частка власників житла в світі – біля 52%, 45% і 56%, відповідно. Головна причина розвитку оренди в цих країнах – її відносна доступність у порівнянні з придбанням квартири, в тому числі і в іпотеку. Друга причина – добре продумане законодавство і в цілому легко прогнозований стан цін і орендних ставок на ринку. Наприклад, законом передбачено, що власник квартири не може підняти орендну ставку більш ніж на 20% протягом трьох років.
В Іспанії прибуткові будинки в їх традиційному європейському розумінні широкого поширення не отримали – їх замінили апартаменти, які купують в туристичних і центральних районах великих міст з метою здачі в оренду.
У Франції змішалися німецький та іспанський підходи до прибуткових будинків. Є будинки, в яких квартири здаються в довгострокову оренду, є туристичні апарт-готелі з короткостроковою орендою, є комплекси для пенсіонерів з медичним обслуговуванням, є студентські гуртожитки – все це вважається різновидами прибуткових будинків.
В Естонії – взагалі власна дуже цікава практика в даному бізнесі. В прибуткові будинки Таллінна починають інвестувати пенсійні фонди спільно з девелоперами. Для пенсійних фондів це надійно забезпечена інвестиція, мета якої – довгострокове володіння найманими квартирами і управління ними для отримання доходу від здачі в оренду.
Подібна нерухомість також поширена в країнах, де спостерігається велика внутрішня трудова міграція населення – Індія, Китай. У цих країнах законодавчо чітко прописано, що таке апартаменти.
Якщо говорити про США, – там ринок прибуткових будинків сформувався ще за часів великої депресії. У всіх великих містах США частка орендного житла досягає 40-60%. Наприклад, в Нью-Йорку частка орендного житла – більше 60%.
У чому ж привабливість прибуткових будинків для орендарів? Далі буде…